Achtergrondinformatie huurprijs
Huurprijzen
Uitgangspunt van het huurprijzenrecht is dat huurprijzen in vrijheid overgekomen kunnen worden. De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs of voorgestelde huurprijswijziging kan worden getoetst door de Huurcommissie. De Huurcommissie hanteert hierbij een zogenaamd puntenstelsel, dat is gebaseerd op de UHW en de BHW. De kwaliteit van de woonruimte wordt vertaald in punten. Aan de hand van het aantal punten wordt zo de maximale huurprijs berekend. Het puntenstelsel is niet van toepassing op “geliberaliseerde” woningen. Dit zijn doorgaans de duurdere huurwoningen.
Jaarlijkse huurverhoging
De huurprijs mag eenmaal per jaar verhoogd worden. De huurverhoging voor niet-geliberaliseerde huurwoningen is aan een wettelijk maximumpercentage gebonden. Voor het voorstel tot huurverhoging moeten diverse formele vereisten in acht worden genomen:
- Schriftelijk voorstel, 2 maanden voor de voorgestelde ingangsdatum
- Vermelding van het % van de huurverhoging
- Vermelding van de oude èn de nieuwe huurprijs
- Vermelding van de ingangsdatum van de huurverhoging
- Vermelding van de bezwaarmogelijkheid alsmede de bezwaartermijn
- Vermelding van de verder gang van zaken indien de huurder geen bezwaar maakt
Indexering huurprijs
In een huurovereenkomst kan ook geregeld worden dat de huurprijs ieder jaar gewijzigd wordt met een % dat ontleend wordt aan prijsindexcijfers. De verhuurder kan dan volstaan met de huurder te informeren op welke wijze de verhoging is berekend en welke huurprijs vanaf de afgesproken datum door de huurder betaald moet worden. Ook bij een indexeringsclausule mag de huur niet hoger worden dan de maximale huurprijsgrens.
Huurprijs en woningverbetering
Wanneer een woning tijdens de huurperiode wordt verbeterd kan de verhuurder de huurprijs extra verhogen. De verhuurder heeft allereerst toestemming nodig om de woning ingrijpend te verbeteren dan wel te renoveren. Huurverhoging is toegestaan indien de verbetering meer huurcomfort oplevert. Als de huurder en de verhuurder niet tot overeenstemming kunnen komen over de huurverhoging kunnen zij binnen 3 maanden nadat de verbeteringen zijn aangebracht de huurcommissie om een uitspraak vragen.
Huurprijs en onderhoudsgebreken
Bij ernstige onderhoudsklachten kan de huurder om (tijdelijke) huurverlaging verzoeken. De huurder moet de klachten eerst schriftelijk melden aan de verhuurder. Indien deze de klachten niet binnen 6 weken oplost dan kan de huurder de huurcommissie verzoeken om een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs. In het kader van onderhoudsgebreken kan sprake zijn van zgn. nulpunten. Nulpunten worden uitgedeeld indien er gebreken worden vastgesteld die het woongenot(zeer) ernstig schaden of bij de vaststelling van ernstige tekortkomingen. Als sprake is van een nulpunt moet de huurcommissie de huurprijs verlagen.
Servicekosten/ kalehuur/ All-inhuur.
De kale huurprijs is de vergoeding voor het enkele gebruik van de woning. Servicekosten zijn kosten die een verhuurder maandelijks aan de huurder in rekening brengt voor extra diensten en leveringen. Deze moeten wel van te voren overeengekomen zijn en mogen geen onderdeel zijn van de kale huurprijs. Doorgaans worden servicekosten bij wijze van voorschot betaald en vindt achteraf een afrekening plaats. De verhuurder moet jaarlijks rekening en verantwoording afleggen over de in rekening gebrachte servicekosten.
Van een All-in huurprijs is sprake indien een huurprijs overeengekomen is waarbij de kale huur en bijkomende kosten niet gesplitst zijn.
Niet–redelijk voordeel
Indien de verhuurder bij de totstandkoming van de huurovereenkomst een niet-redelijk voordeel, niet de huurprijs betreffend, vraagt van de huurder is dat een nietig beding. De huurder kan dat niet-redelijk voordeel weer terugvorderen (procedure bij de kantonrechter). Hierbij moet je denken aan hoge bemiddelings - of administratiekosten waar geen tegenprestatie tegenover staat, zogenaamd sleutelgeld, gedwongen overname van roerende zaken etc.
Procedure bij huurcommissie
Indien huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de hoogte van de huurprijs kan de huurcommissie gevraagd worden om uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijs c.a. De uitspraak van de huurcommissie is bindend, tenzij de verhuurder of de huurder binnen acht weken na de dagtekening van deze uitspraak de kantonrechter verzoeken uitspraak te doen over de huurprijs.