Huurovereenkomst

Een huurovereenkomst woonruimte kan beëindigd worden:

Met wederzijds goedvinden.
Door ontbinding wegens wanprestatie
Na opzegging door de verhuurder

Wederzijds goedvinden

Zoals alle overeenkomsten kan ook de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd worden. Dat wederzijds goedvinden moet dan wèl plaatsvinden nadat de huurovereenkomst gesloten is.

Opzegging door de huurder wordt meestal gevolgd door de instemming van de verhuurder Voor de huurder geldt een opzegtermijn die gelijk is aan de betalingstermijn, maar nooit langer dan 3 maanden. Opgezegd moet worden tegen een voor de betalingstermijn geldende dag, meestal de 1 e dag van de maand. Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan de huurovereenkomst door de huurder pas opgezegd worden tegen het verstrijken van die bepaalde tijd, tenzij anders overeengekomen is.

Ontbinding wegens wanprestatie

Beëindiging door ontbinding wegens wanprestatie kan gevorderd worden indien één der partijen zijn verplichting uit de huurovereenkomst niet nakomt. De verhuurder kan ontbinding vorderen als de huurder zijn huurbetalingsverplichting niet nakomt of als een huurder de woonruimte niet gebruikt als een goed huurder( bijvoorbeeld door het veroorzaken van overlast of als de huurder in het pand een hennep kweekt, etc.). Niet ieder verzuim levert een ontbindingsgrond op. De ernst van het verzuim moet een ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen.

Opzegging door de verhuurder

De huurovereenkomst van de woonruimte kan beëindigd worden na opzegging door de verhuurder. Indien de verhuurder de huur op wil zeggen moet hij een aantal formele vereisten in acht nemen. De huur moet aangetekend of bij deurwaardersexploit opgezegd worden. Deze opzegging moet een van de 6 wettelijke opzeggingsgronden bevatten. In de brief moet de verhuurder de huurder een termijn geven van 6 weken om te reageren op de opzegging.

Als de huurder akkoord gaat met de huuropzegging (wederzijds goedvinden) moet de verhuurder de wettelijke opzegtermijn in acht nemen. Deze bedraagt tenminste 3 maanden vermeerderd met 1 maand voor elk vol jaar dat de huurovereenkomst heeft geduurd met een maximum van zes maanden.

Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging blijft de huurovereenkomst gewoon in stand. De verhuurder moet dan voor de beëindiging van de huurovereenkomst goedkeuring verkrijgen van de kantonrechter. De kantonrechter toetst of sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond. Andere gronden worden door de rechter buiten beschouwing gelaten.

De 6 wettelijke opzeggingsgronden zijn:

Dringend eigen gebruik
De huurder gedraagt zich niet als een goed huurder
Het betreft woonruimte die naar aard van tijdelijke duur is
De huurder gaat niet akkoord met een redelijk voorstel tot wijziging van de huurovereenkomst
Het betreft kamerhuur in een woning waar ook de verhuurder woonachtig is.
Er is sprake van een geldend bestemmingsplan waarvoor het nodig is dat de huurovereenkomst beëindigd wordt.

Naast toetsing of een wettelijke opzeggingsgrond aanwezig is maakt de rechter tevens een afweging tussen de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder. Indien de huur opgezegd wordt wegens dringend eigen gebruik moet tevens aan de voorwaarden voldaan worden dat er passende andere woonruimte beschikbaar is voor de huurder en de verhuurder moet bereid zijn een verhuiskosten vergoeding te betalen.

Uitzonderingen huurbescherming

Uiteraard zijn er ook uitzonderingen op de regel. In principe geldt er geen huurbescherming voor huurders van zorgwoningen, winkelwoningen, eigenlijke dienstwoningen, vakantiehuisjes, wisselwoningen, leegstaande sloopwoningen, etc